Le calcul de la plus-value immobilière se fait lors de la vente d’un bien immobilier et consiste à déterminer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, en tenant compte de certains abattements et frais. Voici les étapes détaillées pour calculer une plus-value immobilière en France :

 1.       Détermination du Prix de Vente      

Le prix de vente correspond au montant inscrit dans l'acte de vente, diminué de certains frais supportés par le vendeur (ex. : frais de diagnostics obligatoires, commissions d'agence immobilière si payée par le vendeur).

2.       Détermination du Prix d'Acquisition      

Le prix d'acquisition est le prix que vous avez payé pour acquérir le bien, augmenté de certains frais et travaux. Il inclut : 

 -       Prix d'achat       : Montant inscrit dans l'acte d'achat.

 -       Frais d'acquisition       : Droits d'enregistrement, frais de notaire (forfait de 7,5 % du prix d'achat si non prouvés). 

 -       Dépenses de travaux       : Montant réel des travaux effectués (avec justificatifs) ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

3.       Calcul de la Plus-Value Brute      

Plus-Value Brute=Prix de Vente − Prix d’Acquisition

4.       Application des Abattements pour Durée de Détention      

Les abattements pour durée de détention réduisent la base imposable en fonction du nombre d'années de détention du bien. Deux types d'abattements sont appliqués :

Abattements pour l'impôt sur le revenu 

 - 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention. 

 - 4 % pour la 22e année de détention.

 Abattements pour les prélèvements sociaux 

 - 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention.

 - 1,60 % pour la 22e année. 

 - 9 % par an au-delà de la 22e année.

5.       Calcul de la Plus-Value Nette Imposable      

Appliquer les abattements à la plus-value brute pour obtenir la plus-value nette imposable.

6.       Imposition de la Plus-Value      

La plus-value nette imposable est soumise : 

 -       À l'impôt sur le revenu       : Taux forfaitaire de 19 %. 

 -       Aux prélèvements sociaux       : Taux global de 17,2 %.

 7.       Exonérations Particulières      

Certaines plus-values peuvent être exonérées, par exemple : 

 - Vente de la résidence principale. 

 - Première cession d'un logement sous certaines conditions (non-propriétaire de sa résidence principale et réemploi du prix de vente). 

 - Exonération liée à la durée de détention au-delà de 30 ans.

 Exemple de Calcul

Supposons : 

 -       Prix de vente       : 300 000 € 

 -       Prix d'acquisition       : 200 000 €

 -       Frais d'acquisition       : 15 000 €

 -       Travaux       : 10 000 €

 -       Détention du bien       : 15 ans

Calcul du prix d'acquisition total

 Prix d'acquisition total= 200 000 + 15 000 + 10 000 = 225 000 

 Calcul de la plus-value brute 

 Plus-Value Brute = 300 000 - 225 000 = 75 000 

Abattements pour  durée de détention (pour 15 ans) 

 -       Impôt sur le revenu       : 10 x 6 % = 60 % (6 % par an de la 6e à la 15e année) 

 -       Prélèvements sociaux       : 10 x 1,65 % = 16,5 % (1,65 % par an de la 6e à la 15e année)

 Plus-Value imposable après abattements 

 -       Impôt sur le revenu       : 

 Plus-Value imposable = 75 000 x (1 - 0,60) = 75 000 x 0,40 = 30 000     

-     Prélèvements sociaux       : 

 Plus-Value imposable = 75 000 x (1 - 0,165) = 75 000 x 0,835 = 62 625   Impôt à payer 

 -       Impôt sur le revenu       : 30 000 x 0,19 = 5 700 

 -       Prélèvements sociaux       : 62 625 x 0,172 = 10 768,5   

 Total des impôts  5 700 + 10 768,5 = 16 468,5     Ainsi, la plus-value nette après impôts serait de 75 000 - 16 468,5 = 58 531,5 €.